买房中遇到的法律风险坑(损失三十万美金)兼曝光经纪

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rainierxiu
楼主 (北美华人网)
又是新的一年,有些朋友可能又要买房,所以把我的经历写下来供参考。我的case算比较极端的,大家不一定会遇到,但是也提个醒。关于个人名誉什么的法律,我确实懂得不多,如果有违反,也希望给我提个醒。我只是觉得当时我买房的时候,有个人给我一些法律风险方面的分享,所以事情一年多以后才把它写下来分享帮助可能需要的人。
地点旧金山湾区,我是2016年买房,2019年想卖,结果去city核查,发现买的房子写着1500尺3b2.5b,但是city那边只有1000尺,2b1b。原因是卖家是个general contractor,做了一个加建,看上去和正常房子一样,但是有500尺没有permit,500尺里面的1.5bath也没有permit,尤其是加建部分没有合法地基,不能达到供人居住的水准(大致可以想象成阳光房地基)。这房子MLS和redfin以及zillow都写着1500sqft 3b 2.5bath,后来成交的时候银行的appraiser也没查出来,继续写1500sqft 3b 2.5bath,银行也同意贷款了。同时我们为了拿到房,也remove了contigency。经过apprasier鉴定,损失超过30万美金。另外找了两个general contractor报价,要把房子legalize成卖给我们的尺寸,报价都在30万左右,因为房子有60年历史,没人能保证地基重建后上面的房屋部分能不能重用。如果要卖房,这500sqft没有permit不能算面积。如果打算as is卖,county告诉我,建议明确告诉下家,这是危房,建议拆除,否则人在这个非法建筑内会有危险,这个拆除费用大概2万块,这谁花100多万买个危房啊。
后来经历了一年多的跟律师合作,花了两三万律师费,终于和前卖家达成了meidation和解。期间花了大量的时间去调研和收集证据,双职工俩娃家庭还要处理法律纠纷,真的很辛苦。卖家是存心欺诈,buyerAgent和我有疏忽的过错,总结如下:
我的经纪Cindy Chung,yelp 链接 https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino 优缺点如下 优点 算是比较勤劳态度也很友善,另外她有1%返点 缺点 第一,调研不充分,在买房的过程中,没有去city查过permit。 我们买的房子在east palo alto边上,后来渐渐了解,其实这个区域违章改建很多。 seller agent 在给agent看的mls上有写"buyer to check permit",这就算是通知buyer了,这使得我们后来在法律上吃亏。但是这个note我们的经纪从来没有给我们看过,没有提醒过我们要去查,自己也没有查。 另外这个卖家这次是第四次上MLS,上面写的面积都不同,面积由小变大再变小再变大,其中从大变小是很可疑的,agent也没告知。买家都不知情。 第二,出事后完全不负责 在我自己跑city查到问题后,她强势认为这没有太多问题,是我们买家太斤斤计较,希望我们不了了之。 当我们要进行法律程序时,邀请她参与这样比较好push卖方,她表示自己没有任何责任,还给我们写了封律师信,表示可以告她,但是她自己不参与买家维权 她反复表示,自己反正半退休状态,做不做都行,行业口碑对她也无所谓。 她劝我们把房子卖掉,风险转嫁给下一家
我自己的反思: 第一,贪便宜,她能给1%返点 但她从来没说过因为返点,所以我们自己要多把关。也从来没让我们去查permit。事发之后,她反复提到,没想到这房子没有permit。 她这钱绝不是自己腰包出来的。之前我曾经要看一个房子,她说那个房子seller不给buyer agent钱,所以不带我看。所以我确定我买的这个房子她应该是从seller那边拿到了钱。因为我2019打算卖房,所以我也了解了不同的seller给buy agent的钱不同,一般是3%左右。根据2016年的购买价格和市场行情,她在这笔交易中的酬劳大概是两万美金左右,属于既得利益者。然而,她拿钱找律师写了律师回复,表明在这件事上没有任何责任。 第二,找经验丰富的。 刚开始找她是因为她说自己做了二十多年,经验丰富,但后来没想到,这种年纪的agent有要退休了无所谓的说法。 第三,无知。 经过这场打官司,咨询了律师,原来自己买房,buyer agent只是协助,没有法律责任。agent工作失职,只是她自己的职业操守,无法回溯责任。顶多到行业协会投诉,但是行业协会一来只能追溯一年的责任,二来顶多吊销执照一段时间其他并没有有效监管手段。所以买房的尽职调研,就要靠自己,几十页的report,还是要好好看完。房子的法律问题,要去city和county核实,如果能找律师朋友看一下更安全。总之要靠自己,agent没有法律责任。 2016年买房的时候,以为redfin MLS都是专业的,这房子的记录就是按照那个看的,后来出了这事儿才发现那就是普通网站,随便都可以网上填。后来银行的appraiser来检查,也没发现加建的500尺没有地基,也是写着1500 sqft。后来才知道要以county为准。另外,法律追溯时效4年,我家正好三年后要卖房,才发现的。如果过了四年,那真是没地方哭去。 查permit找City,查legal面积找county,至少我在的city和county,都是要onsite或者电话查,有些地方如果有网络查,那是更方便,但也要注意下信息有效性,我会建议官方电话查一下更靠谱。 有人提到redfin里面的public facts,不知道这人为什么这么讲,至少我作为owner,我可以修改里面的内容,没有人审查。前卖家这是第四次上MLS,前三次MLS list面积都不同,甚至有从1500多尺改回1000多尺,再改回1500尺的操作,这几次MLS都正常发布,有系统记录可以查到。所以我的初步观察redfin和MLS都不负责信息有效性。 还有人说我这种情况房产税比较低,加州房产税是基于购买价格的,我拿着买1500尺的价格买了1000尺的房子,属于over price,房产税是多交的,但这也没出追溯。
下面是相关人员信息, Buyer Agent Cindy Chung的yelp Link,台湾人,住在cupertino,我之前在《世界日报》也看到过她打的广告。 Cindy Chung yelp:https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino  (License #: 01815876) seller agent,他叫William Chen,也是台湾人,这人一开始就不接电话,后来我转弯抹角从他的一个以前客户那边要到微信然后打通过一次电话,他自称不知道seller有欺诈,他也被骗了。后来就再也不理我们了。针对agent的起诉只有2年期限,所以就算有错我们也无能为力。顺便也曝光一下 http://www.faithfulrealty.us/ https://www.linkedin.com/in/williamchen95035/  (License #: 01777074 & 01863645) Cindy Chung的broker Duc M Pham, d.b.a. Realty One Group -我的律师说过,broker有可能会买broker insurance,从而在法律纠纷中帮到买家,我家这个case broker受到律师函后任何反馈都没有,可能没买insurance。不仅如此,任何形式的道歉都没有,完全玩消失。 Seller因为目前处于和解状态,所以暂时不曝光了,是个墨西哥人,general contractor,own房子十年,律师说由于他专业的身份,没道理不知道自己的房子没有permit,因为只要做过一次加建项目都会知道需要city 一次次inspection才能有permit。并且他以前在法庭上因为项目质量被告过。
有人关心和seller最后是如何settle down,应该说还没有完全settle down,目前走的mediation。整整连续12小时的mediation。seller不认可赔偿金额,给了两条路,第一是seller buy back,第二是seller 把permit办好。我们也有两个提议,第一是找我们找的contractor把房子legalize化permit办好,第二是赔偿30万损失。 Buyback的方案,seller要求按照1000尺的方案买回,但是我们是1500尺的估价买入,为什么要以1000尺卖出?所以顶住了压力坚决不卖给原seller。 legalize方向,问题的焦点是工程质量,因为前seller都能有意欺诈了,工程交给他到底会弄成啥样。并且这个seller以前就有过上法院的案底。 僵持不下,最后协议是seller 把permit办好,估计要等到2022年才能完结。因为房子的地基和墙壁要完全打开,让city一步步inspection,然后approve。我们有提要求back to before,但是这个要求比较含糊,地基打开后的铺地板,墙壁打开后的粉刷,这些都会影响房子的价值。另外我们自己买后有做一些improvement,加了半个厕所,也有重新刷墙等花费一万左右,这些估计也就打水漂了。整个法律纠纷耗时一年半,律师费两三万加上自己加建部分打水漂,还不知道后期装修的花费。律师方面,前后找了两个律师,不同的律师有不同的解决问题的方式,第一个律师坚持要让agent进来协商,做了很多agent方面收集证据的工作。我觉得不太认可,换了一个律师,最后终于搞好。
本来这房子准备卖了去买个好点的学区给孩子上学的,现在就困在这房子的问题上了。希望最后能解决的顺利些,原seller能良心发现把项目做好,律师说如果项目不好,也不关他们的事情了,就变成一个owner和承包商之间的纠纷。也求祝福。
貌似后来来了一些人使劲说我见好就收啦,损失也不是那么大,很怀疑是不是agent。那要看看我同样的金额和时间精力投入,如果买了别的房子,收益会是什么样?以2016到2020年的湾区房市,坐等收钱好么。我这么耗时耗力,也不过把损失勉强从30万降到5万左右(律师费+自己的improvement损失+后期装修损失)。花一年半的时间,双职工俩娃的情况下,花大量的业余时间在收集各种证据,跟seller listing agent buyer agent扯皮,找建筑商报价,跟律师打烧脑电话研究美国法律,这就是止损25万的代价。我想说,30万损失之外,还耽误卖房子两年,耽误自己的小孩到好学区上学,后续还有验收项目的风险。
还有人说这事儿几百块能搞完,或者一万块能搞定的,我想问问你们的数字从哪里来,为什么在这样的分享帖后面跟帖说损失不大?意思是别人不需要注意这种法律风险,因为损失不大?我quote了多个general contractor,他们经过实地考察和city requirement check,有些承包商干脆不接这项目,因为房子太老60多年,打开后不能确保正常合上还能使用,担心砸了口碑。2021年的city的要求和60年前非常不一样。本来不重建没事,一旦要改建,本来符合60年前的标准的都要按照2021年来,包括本来合法的100尺。我经过多方查询,最后报价较低的就是30万,还有报价40多万的,sign 了official offer,如果mediation的结果是让第三方改建,钱是直接给到第三方。这是正式的工程报价。在没有正式的工程报价之前,前seller根本不理我们。有了之后才开始了mediation。
有人问律师,我咨询过好几家有每小时500的,也有两三百的。找律师方面,我的learning是,稍微大一点的律所好一点。我们第一次找的那个只有一个律师,且没有律师助理,第二个有四五个律师。结果发生的情况就是这第一个律师不管做什么事情,都按照500一小时的标准收费。第二家人手多,在schedule meeting这种杂活上收费较低。最终定的那家真正帮我们干活的律师并不是咨询期间律师,但这个干活律师还不错,是她发现了appaiser的报告上写的估价gap 30万。因为appaiser report有二十多页,我确实没有发现。 适合我家的不一定适合别的case,我贴上仅供参考,看到的朋友风险自担。 [email protected] https://www.linkedin.com/in/ruby-bitzer-87b42578/
title insurance我找到啦,毕竟是2016年买的,打算去联系下保险,看看能不能赔偿,感谢提醒的朋友! 还有一个关键的文件是discloure,里面seller并没有披露。所以seller有很明确的责任。
补充说明一下吧,我发帖主要是分享这个case,避免有人踩类似的坑,也很感谢大家的支持。agent确实没有法律责任,这点可能是有些buyer的认知盲点。分享过程中,也有agent跟我私聊或者回帖指出discloure里面有一些关键的点,是可以去跟agent argue的。我也很感恩,行行出状元,还是不适宜一棍子打死。只是我的agent cindy chung,在出事后就根本没有坐下来跟我一起回顾整个过程,找到解决问题的一些思路,只是出了个律师函撇清自己的责任。这和之前买房的时候的认知差异非常大。还有一些疑似agent的人,还在回帖中各种批评指责我。我觉得这种出了问题全是buyer的错&否认损失的严重性的态度,可能你们没法真正找到agent服务的value,没法赢得人们的尊敬。


最新回帖

qweriop
349 楼
谢谢有用的信息
lsun
348 楼
谢谢LZ分享!真没想到agent能这么不负责任。祝MM早日解决问题。
Finley12099
347 楼
y
yxz096320
拍拍lz,请问lz怎么去city查的房子信息?
hehemie2
支持曝光无良中介。
huashan2018
楼主保养得很好啊。眼角有点细纹,建议用雅诗兰黛小棕瓶。
AlexW
好奇:为什么没有到当地 appraisal district 网站查一下房子的历史,面积,估价?
Leike
agent职责就是带你看房
不对房子做点评,不催促不建议不负责,房子有任何问题都不是中介的责任,除非中介知道不给你说,故意骗你这种问题是要负责的
最后合同是行业模版,买家卖家负责,3%中介费真的太高了,2%都高吧
b
baby_blue
天。原来agent没有法律责任。收那么多agent fee没有法律责任。
金银岛
楼主保养得很好啊。眼角有点细纹,建议用雅诗兰黛小棕瓶。
huashan2018 发表于 2021-01-26 21:21

这这这。。。
羞羞草
又是新的一年,有些朋友可能又要买房,所以把我的经历写下来供参考。我的case算比较极端的,大家不一定会遇到,但是也提个醒。
地点旧金山湾区,我是2016年买房,2019年想卖,结果去city核查,发现买的房子写着1500尺3b2.5b,但是city那边只有1000尺,2b 1b。原因是卖家是个general contractor,做了一个加建,看上去和正常房子一样,但是有500尺没有permit。尤其是加建部分没有地基,无法安全供人居住。经过apprasier鉴定,损失超过30万美金。真是一口凉气啊。
后来经历了一年多的跟律师合作,花了两三万律师费,终于和前卖家达成了和解。期间花了大量的时间去调研和收集证据,双职工俩娃家庭还要处理法律纠纷,真的很辛苦。卖家是存心欺诈,我的Agent和我都有错,总结如下:
我的经纪Cindy Chung,yelp 链接 https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino 优缺点如下 优点 算是比较勤劳态度也很友善,另外她有1%返点 缺点 第一,调研不充分,在买房的过程中,没有去city查过permit。 我们买的房子在east palo alto边上,后来渐渐了解,其实这个区域违章改建很多。 seller agent 在给agent看的mls上有写,buyer to check permit,这就算是通知buyer了,这使得我们后来在法律上吃亏。但是这个note我们的经纪从来没有给我们看过,没有提醒过我们要去查,自己也没有查, 第二,出事后完全不负责 在我自己跑city查到问题后,她强势认为这没有太多问题,是我们买家太斤斤计较,希望我们不了了之。 当我们要进行法律程序时,邀请她参与这样比较好push卖方,她表示自己没有任何责任,还给我们写了封律师信,表示可以告她,但是她自己不参与买家维权 她反复表示,自己反正半退休状态,做不做都行,行业口碑对她也无所谓。 她劝我们把房子卖掉,转给下一家
我自己的反思: 第一,贪便宜,她能给1% 第二,找经验丰富的。 刚开始找她是因为她说自己做了二十多年,经验丰富,但后来没想到,这种年纪的agent有要退休了无所谓的说法。 第三,偷懒。 经过这场打官司,咨询了律师,原来自己买房,buyer agent只是协助,没有法律责任。agent工作失职,只是她自己的职业操守,无法回溯责任。顶多到行业协会投诉,但是行业协会一来只能追溯一年的责任,二来顶多吊销执照一段时间其他并没有有效监管手段。所以买房的尽职调研,就要靠自己,几十页的report,还是要好好看完。房子的法律问题,要去city和county核实,如果能找律师朋友看一下更安全。总之不要agent push一下就买。
yelp:https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino



rainierxiu 发表于 2021-01-26 21:15

帮一把 竟然说因为要退休了,所以口碑无所谓,真是无良中介啊
nbixxibn
房子中介一边3 percent 是太高了,现在不是30年前,没有网络要跑政府也没有网上比价,现在这种服务1%或$30 一个小时最多了。
我几次买房都是自己在网上就看中的房子,价格也是很清楚在什么位置。
mys15tic
买房的时候没有请律师吗?我记得查permit这些都是律师做的
andrea_li
楼主保养得很好啊。眼角有点细纹,建议用雅诗兰黛小棕瓶。
huashan2018 发表于 2021-01-26 21:21

这是把这当粉版了吗? 这是lz爆的地产经纪。。。。
r
rainierxiu
回复 8楼金银岛的帖子
这是Cindy Chung
.岸.
这这这。。。
金银岛 发表于 2021-01-26 21:26

😂 笑喷
Summer_Breeze
你这个inspection, appraisal都不查啊?自己due diligence 也不做?
donotknowhow
如果有人打集体诉讼限制agent权利义务,要求他们不能多收费无责任,我也愿意出钱
或者什么反托拉斯 反中介垄断

yulingxi
lz 不容易,安慰一下。
playagame
你是没有贷款吗?贷款会做appraisal 没permit这种事看地方,我们这还是不少,seller也不瞒着,抢房的时候buyer都顾不上介意。不过没湾区那么高房价,差不了那么多
wyest
惨 感觉见过不少没permit的卖家都如实披露的
joanna778899
真的是,agent到底啥作用?这个行业这么几十年如一日地盘踞着这个市场。感觉他们就是类似consultant了吧?
小虎快跑
同不理解中介到底有何用。这样的职业应该淘汰掉。 无论是买家还是卖家都可以通过网络提交或收到买卖意向。然后律师,评估,贷款上阵。
p
peterpdf
回复 7楼baby_blue的帖子
这中介要说责任还真没啥,难道中介都要去去county网站复核吗? 我买了两次房子,虽然我自己都查了,但我没告诉中介,中介也没告诉过我。反而是其中一个律师帮调出了county 建筑信息。 当然,有经验的中介会发现问题提醒买家去查甚至亲自查,但多鉴于明显的违建比如finish地下室但没做安全出口等。
CindyMC13
建议买房找律师看合同,经纪人如果知道不告知应该有责任但是要追溯很难,还有楼主这样公开曝光不知道有没有侵犯别人权利,美国的法律很复杂还是谨慎一点。
花小卷
agent职责就是带你看房
不对房子做点评,不催促不建议不负责,房子有任何问题都不是中介的责任,除非中介知道不给你说,故意骗你这种问题是要负责的
最后合同是行业模版,买家卖家负责,3%中介费真的太高了,2%都高吧

Leike 发表于 2021-01-26 21:24

不应该百分比,应该就是收一笔服务费多少取决于服务中参与多少工作量程度而定。
CindyMC13
agent职责就是带你看房
不对房子做点评,不催促不建议不负责,房子有任何问题都不是中介的责任,除非中介知道不给你说,故意骗你这种问题是要负责的
最后合同是行业模版,买家卖家负责,3%中介费真的太高了,2%都高吧

Leike 发表于 2021-01-26 21:24

确实是这样
p
peterpdf
回复 11楼mys15tic的帖子
按理说会查,但律师但主要关注点是所有权,permit啥的有的不会去查,但这个房间数目都不对似乎是失职了
cindy2012
过户的时候做Title的公司不查吗?
花小卷
你是没有贷款吗?贷款会做appraisal 没permit这种事看地方,我们这还是不少,seller也不瞒着,抢房的时候buyer都顾不上介意。不过没湾区那么高房价,差不了那么多
playagame 发表于 2021-01-26 21:37

我们这买房有没有permit的加建银行直接就是不给贷款了。这样的房子蛮多的价格便宜最后要买不贷款的买家。
p
peterpdf
回复 21楼小虎快跑的帖子
以前还是很有作用的,现在也不能说没用,大部分人买房还是需要知道如何挑选房子,哪些是误区,如何估价等。 任何一个行业按照市场规律的退化消失都是需要时间的。很多dealer比如车首饰啥的,会逐渐消失。但由于他们曾经控制市场必然会坚持很久直到被新势力打退。房屋买卖中介逐渐会变成类似于租房中介那种,作用就是开个门打个广告,收取少量费用
coalpilerd
回复 7楼baby_blue的帖子
这中介要说责任还真没啥,难道中介都要去去county网站复核吗? 我买了两次房子,虽然我自己都查了,但我没告诉中介,中介也没告诉过我。反而是其中一个律师帮调出了county 建筑信息。 当然,有经验的中介会发现问题提醒买家去查甚至亲自查,但多鉴于明显的违建比如finish地下室但没做安全出口等。
peterpdf 发表于 2021-01-26 21:44

中介收那么多钱难道就是给人家开个门的?买方中介应该有责任替买家把关呀。这中介要是到北卡来,LZ损失的那部分钱她就得掏腰包给补上了……不过北卡的房子也没那么贵就是。
potatoball
楼主保养得很好啊。眼角有点细纹,建议用雅诗兰黛小棕瓶。
huashan2018 发表于 2021-01-26 21:21

你在说什么?这不是楼主,这是经纪
yzhan004
这难道不是楼主自己责任吗?这种public info Redfin上都有,差了这么多面积自己不知道吗?而且我知道的便宜的agent基本就是下个offer,连带着看都不用,更不会帮你去查permit
yzhan004
还有啊,inspection难道不会说吗?地基都没有的加建难道不是inspection责任更大?
b
baby_blue
回复 7楼baby_blue的帖子
这中介要说责任还真没啥,难道中介都要去去county网站复核吗? 我买了两次房子,虽然我自己都查了,但我没告诉中介,中介也没告诉过我。反而是其中一个律师帮调出了county 建筑信息。 当然,有经验的中介会发现问题提醒买家去查甚至亲自查,但多鉴于明显的违建比如finish地下室但没做安全出口等。
peterpdf 发表于 2021-01-26 21:44

只是感叹一下。责任和收益难道不是应该成正比吗。这种只有收益没有责任的工作,是不是也太爽了
jasminezzy
好奇怪,inspection和appraiser都没提出来吗?他们也有责任吧。华人上看多了这种纠纷,我自己买房第一时间都是去county查记录,中介信不过,只能自己上点心
大衣被禁
我问一下啊。 面积怎么查? 比如我买了一个房子,listing 上面说大约多少面积,没有做appraisal. 哪里查certificate of occupancy?
j
jiaying52
谢谢楼主分享经验
饭饭
好奇怪,inspection和appraiser都没提出来吗?他们也有责任吧。华人上看多了这种纠纷,我自己买房第一时间都是去county查记录,中介信不过,只能自己上点心
jasminezzy 发表于 2021-01-26 22:08

估计waive 了各种contingency吧 谢谢LZ分享信息
pevcmao
谢谢楼主分享,支持曝光
AlexW
回复 36楼大衣被禁的帖子
google 你们县的 appraisal district,找到他们的网站,打入地址。
hushaoshao
感谢楼主分享,还不知道有这种坑
pops
没做inspection 么,合同也没用律师?? 买房的这些步骤都不能省啊。
r
rainierxiu
回复 23楼CindyMC13的帖子
也因为这点这事儿一年多了,一直没曝光。但是觉得这种事儿没准还会再发生,吃过的苦不想别人再吃,所以还是从这点分享教训的
p
peterpdf
inspection不查permit啊,违建轻微不合code也未必看得出来。 律师不可能避免吧,就算你不请,贷款银行也需要
大衣被禁
回复 36楼大衣被禁的帖子
google 你们县的 appraisal district,找到他们的网站,打入地址。
AlexW 发表于 2021-01-26 22:27

没有appraisal 啊。 只有tax assessor. Tax assessment 只写了land的大小没写房啊。
大衣被禁
inspection不查permit啊,违建轻微不合code也未必看得出来。 律师不可能避免吧,就算你不请,贷款银行也需要
peterpdf 发表于 2021-01-26 22:34

我请的律师没有查啊。就差了一下permit history. 根本不知道那些permit 哪个是加建吧。
水墨江南
原来agent没有法律责任。收那么多agent fee没有法律责任
nihainihai
又是新的一年,有些朋友可能又要买房,所以把我的经历写下来供参考。我的case算比较极端的,大家不一定会遇到,但是也提个醒。关于个人名誉什么的法律,我确实懂得不多,如果有违反,也希望给我提个醒。我只是觉得当时我买房的时候,有个人给我一些法律风险方面的分享,所以事情一年多以后才把它写下来分享帮助可能需要的人,而不是气头上把agent骂个狗血淋头。
地点旧金山湾区,我是2016年买房,2019年想卖,结果去city核查,发现买的房子写着1500尺3b2.5b,但是city那边只有1000尺,2b 1b。原因是卖家是个general contractor,做了一个加建,看上去和正常房子一样,但是有500尺没有permit,500尺里面的1.5bath也没有permit。尤其是加建部分没有地基,无法安全供人居住。经过apprasier鉴定,损失超过30万美金。真是一口凉气啊。这房子MLS和redfin以及zillow都写着1500sqft 3b 2.5bath,后来成交的时候银行的appraiser也没查出来,继续写1500sqft 3b 2.5bath,银行也同意贷款了。同时我们为了拿到房,也remove了contigency。
后来经历了一年多的跟律师合作,花了两三万律师费,终于和前卖家达成了和解。期间花了大量的时间去调研和收集证据,双职工俩娃家庭还要处理法律纠纷,真的很辛苦。卖家是存心欺诈,我的Agent和我都有错,总结如下:
我的经纪Cindy Chung,yelp 链接 https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino 优缺点如下 优点 算是比较勤劳态度也很友善,另外她有1%返点 缺点 第一,调研不充分,在买房的过程中,没有去city查过permit。 我们买的房子在east palo alto边上,后来渐渐了解,其实这个区域违章改建很多。 seller agent 在给agent看的mls上有写,buyer to check permit,这就算是通知buyer了,这使得我们后来在法律上吃亏。但是这个note我们的经纪从来没有给我们看过,没有提醒过我们要去查,自己也没有查, 第二,出事后完全不负责 在我自己跑city查到问题后,她强势认为这没有太多问题,是我们买家太斤斤计较,希望我们不了了之。 当我们要进行法律程序时,邀请她参与这样比较好push卖方,她表示自己没有任何责任,还给我们写了封律师信,表示可以告她,但是她自己不参与买家维权 她反复表示,自己反正半退休状态,做不做都行,行业口碑对她也无所谓。 她劝我们把房子卖掉,转给下一家
我自己的反思: 第一,贪便宜,她能给1% 第二,找经验丰富的。 刚开始找她是因为她说自己做了二十多年,经验丰富,但后来没想到,这种年纪的agent有要退休了无所谓的说法。 第三,偷懒。 经过这场打官司,咨询了律师,原来自己买房,buyer agent只是协助,没有法律责任。agent工作失职,只是她自己的职业操守,无法回溯责任。顶多到行业协会投诉,但是行业协会一来只能追溯一年的责任,二来顶多吊销执照一段时间其他并没有有效监管手段。所以买房的尽职调研,就要靠自己,几十页的report,还是要好好看完。房子的法律问题,要去city和county核实,如果能找律师朋友看一下更安全。总之要靠自己,agent没有法律责任。 第四,无知 2016年买房的时候,以为redfin MLS都是专业的,这房子的记录就是按照那个看的,后来出了这事儿才发现那就是普通网站,随便都可以网上填。后来银行的appraiser来检查,也没发现加建的500尺没有地基,也是写着1500 sqft。后来才知道要以county为准。另外,法律追溯时效4年,我家正好三年后要卖房,才发现的。如果过了四年,那真是没地方哭去。


下面是Cindy Chung的yelp Link和照片,台湾人,住在cupertino,我之前在《世界日报》也看到过她打的广告。 yelp:https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino





rainierxiu 发表于 2021-01-26 21:15

唉 买房子要别人跑腿你还能拿钱,哪有这种好事?
complicated
可怜的露珠 希望大家都以后多注意
Landmark2012
真的要小心 买房哪里需要什么agent啊
ghsf
谢谢分享
l
leilei
我问一下啊。 面积怎么查? 比如我买了一个房子,listing 上面说大约多少面积,没有做appraisal. 哪里查certificate of occupancy?
大衣被禁 发表于 2021-01-26 22:12

纽约市的:在 department of building 查CO ; department of finance 查面积;dob walk in 查所有的history (当然这个title company 也会帮你查,但是那个时候已经晚lq)
magnoliaceae
很好奇为什么会有人觉得小学文化的房产中介会对房产交易付法律责任,如果房产中介这种阿猫阿狗都可以做的工种都可以付法律责任了那还要律师寒窗苦读三年拼死考bar干嘛呢 楼主说了半天什么银行的appraisal也没看出来,半个字不提楼主自己找的inspection的人不也是同样没查出来么?房子有什么问题查不查得出来都是买方的责任,卖方欺诈的话你可以告他,但是非要扯中介的责任呢就有点好笑了,中介基本唯一的作用就是给你开门去看房,其它的p用没有,这都是基本常识了,最多最多帮你跟卖方砍砍价,帮你谈修房条件,主要就是负责传话和套对方的话,至少我没见过会去帮你查permit的中介,尤其是楼主还贪便宜找了返点的中介,服务差是肯定的 楼主这个情况应该是追卖方故意欺诈的责任,不要纠结中介了,中介的法律责任和工作职责就那样,曝光用处也不是太大,我也遇到过差劲的中国女人房产中介损失过钱,那可是连基本的传话功能都做不到的烂,还能个个都去曝光他们么,谁那么抬举她们呀
chatchat
同情楼主,感谢你把教训写出来造福大家。 顺便请教一下,如果房子内部有比较大的改变,比如多加一个浴室,但没有Permit,卖房时会受影响吗?
magnoliaceae
好一点的中介有自己的关系网,可以给你推荐好用的inspector, contractor, law firm,这种中介挣点钱也算物有所值,绝大多数中介除了开门写个offer啥也不干,以后肯定这个行业大部分渣子要被淘汰掉,现在有open door有网络,中介基本没有附加值的
ReesWitherspoon
没想到经纪人什么责任都没有。 买房经济实在是个不应该存在的行当。 现在所有信息都是买家自己找的。
CleverBeaver
确实是这样
CindyMC13 发表于 2021-01-26 21:47

隔壁说agent不push你的属于良心的 正常的都push
不知真假
每天都
permit网上就可以查,都是public information,roof什么时候修过,什么材料,这种结构相关的都要查,改建的面积不变的都要permit,更不用说加建了。找agent看房之前10秒钟就查完了,你去多看一个房的时间够把你所有感兴趣的房子的permit都查一遍了。
就算完全不知道有permit这回事,你不用redfin看房子的图片吗?redfin和很多类似的网站都有public facts,每个房子网页上的面积就出现那么两次,listing的信息跟public facts,一共就俩数字,还对不上,这是如何能看不出来的?不是特别能理解。。。我不太了解法律上这是不是agent有责任指出来的,听说过有的买家和卖家有默契的话,就会谁都不提这个,按照public record上的面积交税,因为面积变大影响估价。这种情况下是不是行规就是agent默默看着就行了?
大衣被禁
纽约市的:在 department of building 查CO ; department of finance 查面积;dob walk in 查所有的history (当然这个title company 也会帮你查,但是那个时候已经晚lq)
leilei 发表于 2021-01-26 22:54

谢谢。 纽约我会查。 新泽西怎么查?
z
zhmm
回复 57楼CleverBeaver的帖子
到底谁规定要给agent那么多钱的?尤其买方agent,就是用用模版填几个数字,连reports很多都让卖价自己看的,他们能扫一眼就不错了,我们连看房后来都自己去看
在房价高的地方,2.5-3%一下子就5,6万甚至10几万20几万的中介费,凭啥呀。以前网络不发达信息不对称的时候,很多收费的service在现在这个年代要么免费了要么收费极大地降低了。agent这个行业就应该打破传统打破垄断
wendyhu
卖家没有disclose确实有问题,尤其是几年以后才发现是挺让人恼火的。但是没有permit的addition在加州很多,city的record和卖房广告上的面积有出入挺常见的,不一定会对你房子的市场价值有太大影响,关键还是看房市的供求关系,lzmm别太着急了。
每天都
同情楼主,感谢你把教训写出来造福大家。 顺便请教一下,如果房子内部有比较大的改变,比如多加一个浴室,但没有Permit,卖房时会受影响吗?
chatchat 发表于 2021-01-26 22:57

这个是需要permit的,多了一个ba的水管哪里来的?laundry room改的吗?那laundry的水管哪来的?plumbing的改建都要permit。即使连plumbing的部分都没改,多加了ba还是要permit,还要certificate of occupancy
但是你不是买了马上卖的话,买了再申也可以。最差的情况就是没通过building safety的检查,那就要改回去,一个ba改回去,我觉得也没啥大不了的。如果你什么都不做,是否影响卖,那你最后买不买这个多个ba的房,将来别人也会一样考虑要不要买你这个房。我了解的情况是,面积一定要跟public record对的上,房子内部改的话,大家都不太纠结。
TRRRealty
这就是我天天劝大家不要找给返点的agent的原因 出了事有一百个理由不管你 不给返点的agent都很多不负责的 给返点的能不故意坑你就不错了
查permit 查flood 查title 查政府的记录 查过往所有交易记录 等等 这都是我写offer前肯定要做的事情 把各种可能出问题的地方都提前预防好 这可能就是为啥我的买家都不问我要返点的原因吧
r
rainierxiu
回复 58楼每天都的帖子
你说的permit网上可以查,去哪里查?是不是方便分享出来方便大家? 我家所在的city没有网上查功能,之前去city和county都五六回了,说只能onsite 查或者打电话查。坐标旧金山湾区。
至于Redfin的public facts,不知道你自己有没有去验证过,我操作过了,owner自己写多少就是多少。redfin不查。 我家这个case,前卖家反反复复list三次,每次面积都不同,都是可以自由写的。MLS上只有他写的面积的log,并没有人去disapprove,三个list都是有效的。
ready
楼主,加建部分没有地基?那下面是什么?总不能房子直接盖在土上面吧。
chatchat
这个是需要permit的,多了一个ba的水管哪里来的?laundry room改的吗?那laundry的水管哪来的?plumbing的改建都要permit。即使连plumbing的部分都没改,多加了ba还是要permit,还要certificate of occupancy
但是你不是买了马上卖的话,买了再申也可以。最差的情况就是没通过building safety的检查,那就要改回去,一个ba改回去,我觉得也没啥大不了的。如果你什么都不做,是否影响卖,那你最后买不买这个多个ba的房,将来别人也会一样考虑要不要买你这个房。我了解的情况是,面积一定要跟public record对的上,房子内部改的话,大家都不太纠结。
每天都 发表于 2021-01-26 23:16

谢谢。我和楼主情况类似,买房几年后才发现原房主加了一个浴室,但是在county record上没有显示。我猜他没有Permit。
cclmm
买房子前一定要查房子的property card,通常所在town的政府网站上就可以看到,有非常详细的房子信息,图纸,面积,评估的地价,房子价值以及当年的地税等等
Leike
回复 63楼TRRRealty的帖子
不同意
不管给不给返点,agent责任都一样的
不给返点,出了楼主这样的事情,agent一样没责任
c
cherry1981
回复 63楼TRRRealty的帖子
搞笑了,给返点也会查tax record, neighbor background 和comparable,这点工作量真不算什么。
彩虹糖zy2431
以我的投資经验,同一条街,基本上都是差不多同一年份差不多大小的,比如都是三房,1000呎出頭,1950年代的,但是有個房子就是1700尺,那一定是加建過的要查permits。还比如,如果还是这条50年代的街有個房子写的2000年建,那有可能是着过火,要查保险记录还要去City好好查一下。
nicecool
房产经纪就是蛀虫。也就值$20/hr.
c
charlize
lz很好心,提醒后来人注意,买房还得自己多做功课
r
rainierxiu
回复 65楼ready的帖子
大致可以想象成阳光房的地基,就是没有达到居住人的标准。如果你租出去,那么租户可以告你。如果要卖,新的买家如果住在里面受伤,那么新买家可以告你。如果自己住,自担风险。
chenyu629
这事儿太闹心了,感谢楼主写出来,学习了!!!
Landmark2012
买房不要找agent 完全没用!
54aha
agent没有 法律责任为啥还强制使用,那这样的规定就是抢钱了。
hsuyuanyuan
学习了,谢谢分享
没事去逛街
这种情况我见到过,我家同小区同款房子,明明County登记2307,但卖房的时候写2700,多了400尺没有permit的房间。 我前段时间看好的房子也是,明明是Condo,卖房的写独立屋,这些其实买家和经经都是可以查到了,不需要去City或County查,特别是买房经纪能看到我们买家看不到的信息。 所以楼主这种事情,对方欺诈在先,你的经纪故意不说,push你买,楼主提醒的是,以后大家买房要看看官方信息和卖家经纪说的是不是一致
y
ylzhang
谢谢mm分享呀!
A
AkanaRika
赞lz曝光
y
yunhao
签合同前没查房吗?查房应该地基问题能看出来啊
ready
回复 65楼ready的帖子
大致可以想象成阳光房的地基,就是没有达到居住人的标准。如果你租出去,那么租户可以告你。如果要卖,新的买家如果住在里面受伤,那么新买家可以告你。如果自己住,自担风险。
rainierxiu 发表于 2021-01-27 00:01

前房主真够creative的!能花几万块把地基做了补个permit合法化吗?
sarayamato
不要说20年,我新agent也知道要去查permit呀。这个绝对是agent有问题。
summermiao
房子中介一边3 percent 是太高了,现在不是30年前,没有网络要跑政府也没有网上比价,现在这种服务1%或$30 一个小时最多了。
我几次买房都是自己在网上就看中的房子,价格也是很清楚在什么位置。
nbixxibn 发表于 2021-01-26 21:28

说的太好了,agent真是overpaid,这个职业应该消失
sketch
yemao
这些information不是county网站上都有吗?面积, 加建permit, 统统有啊, 而且我觉得Inspection的时候也都会查。 agent确实不管的。
katherine804710
回复 4楼huashan2018的帖子
不是楼主哦,是中介
huashan2018
回复 4楼huashan2018的帖子
不是楼主哦,是中介
katherine804710 发表于 2021-01-27 01:34

不管是谁吧 贴出照片来给我看到了,我就想提醒照片里那位眼角有纹路了。这是没注意保养造成的。四十多五十岁如果不要给自己压力,晚上早睡,擦眼霜,就不会有纹路的
playplay
回复 65楼ready的帖子
大致可以想象成阳光房的地基,就是没有达到居住人的标准。如果你租出去,那么租户可以告你。如果要卖,新的买家如果住在里面受伤,那么新买家可以告你。如果自己住,自担风险。
rainierxiu 发表于 2021-01-27 00:01

真的吗?新买家在屋子里受伤,都能告卖家?卖房子的时候难道没有签什么disclaimer吗? 理论上来说,装修房子超过$500都要申请permit,但其实对于小装修根本没啥人会去申请permit,那如果新买家用了新的电器受伤了 能告卖家?
s
sioc
回复 65楼ready的帖子
大致可以想象成阳光房的地基,就是没有达到居住人的标准。如果你租出去,那么租户可以告你。如果要卖,新的买家如果住在里面受伤,那么新买家可以告你。如果自己住,自担风险。
rainierxiu 发表于 2021-01-27 00:01

还是没明白,阳光房的地基和普通的有什么区别?单独打的?厚度不够?
C
Confuse
真的吗?新买家在屋子里受伤,都能告卖家?卖房子的时候难道没有签什么disclaimer吗? 理论上来说,装修房子超过$500都要申请permit,但其实对于小装修根本没啥人会去申请permit,那如果新买家用了新的电器受伤了 能告卖家?
playplay 发表于 2021-01-27 01:41

想知道楼主最后和解的内容是什么。怎么算欺骗。我们南加这里很多加建都是没有permit的,就是disclose就好了。
Redfin什么的都是agent自己写的是需要查的,
Muer777
回复 36楼大衣被禁的帖子
google 你们县的 appraisal district,找到他们的网站,打入地址。
AlexW 发表于 2021-01-26 22:27

Mark
789
回复 57楼CleverBeaver的帖子
到底谁规定要给agent那么多钱的?尤其买方agent,就是用用模版填几个数字,连reports很多都让卖价自己看的,他们能扫一眼就不错了,我们连看房后来都自己去看
在房价高的地方,2.5-3%一下子就5,6万甚至10几万20几万的中介费,凭啥呀。以前网络不发达信息不对称的时候,很多收费的service在现在这个年代要么免费了要么收费极大地降低了。agent这个行业就应该打破传统打破垄断
zhmm 发表于 2021-01-26 23:11

没人规定啊。买卖双方的经纪费用是卖家签上市合同里写的。不存在“规定”,完全是卖家自愿。换个说法,谁规定码农赚那么多钱的,没人规定,雇主自愿的。
1) 如果你是卖家,你可以写明给卖家经纪多少钱,给买家经纪多少钱。当然,钱少到一定程度就没人接了。沃尔玛雇人如果钱太少,也是会召不到人的。 2) 如果你是买家,你可以不找买家经纪,直接找卖家经纪看房下单。或者可以找 for sale by owner。 3) 如果你是买家,而卖家一定要求有买家经纪或者让卖家经纪double end,那么你就不买这个房子呗。谁的房子谁定规则。
C
Confuse
这个是需要permit的,多了一个ba的水管哪里来的?laundry room改的吗?那laundry的水管哪来的?plumbing的改建都要permit。即使连plumbing的部分都没改,多加了ba还是要permit,还要certificate of occupancy
但是你不是买了马上卖的话,买了再申也可以。最差的情况就是没通过building safety的检查,那就要改回去,一个ba改回去,我觉得也没啥大不了的。如果你什么都不做,是否影响卖,那你最后买不买这个多个ba的房,将来别人也会一样考虑要不要买你这个房。我了解的情况是,面积一定要跟public record对的上,房子内部改的话,大家都不太纠结。
每天都 发表于 2021-01-26 23:16

我的感觉也是。面积对的上就好。里面没有permit的改装disclose就好吧。我们加州这里过户也不查这个。大家接受就可以。
blushpeony
回复 91楼Confuse的帖子
disclose是关键啊 楼主这个 就是卖家故意隐瞒 不disclose啊
地理2009
agent确实有责任,加建permit 要放在disclosure 里吧。如果说permit 要自己查,一般就是没有。正常有permit 的恨不得放出来给你看,好多要钱。